Deshaucio exprés
Desahucio Express: Cómo recuperar tu vivienda alquilada de forma rápida y legal
Alquilar una vivienda puede ser una fuente estable de ingresos, pero también conlleva riesgos. Uno de los más comunes —y temidos— por los propietarios es encontrarse con un inquilino que deja de pagar la renta.
Cuando se acumulan impagos, la situación se complica: pérdida económica, tensiones personales, incertidumbre jurídica… En esos momentos, muchos propietarios se preguntan:
¿Existe un mecanismo legal para recuperar mi propiedad de forma rápida y efectiva?
La respuesta es sí, y se llama desahucio express.
Desde 2009, el ordenamiento jurídico español contempla un procedimiento judicial ágil y específico para estos casos, diseñado para acortar los plazos y reducir los trámites necesarios para que el arrendador recupere su vivienda o local.
¿Qué es el desahucio express?
El desahucio por falta de pago, comúnmente conocido como desahucio express, es un procedimiento judicial regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 249 y 440), reformado por la Ley 19/2009 y reforzado por la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler.
Este mecanismo permite al propietario recuperar su inmueble de manera más rápida que con los cauces ordinarios, siempre que el motivo sea el impago de las rentas u otras cantidades debidas (como suministros, fianza o gastos de comunidad, si así consta en el contrato).
¿Cuándo puede iniciarse un desahucio express?
El arrendador puede iniciar el procedimiento cuando:
- El inquilino deja de pagar la renta o cualquier otro concepto pactado.
- El contrato de alquiler está vigente o vencido sin entrega de llaves.
- Se haya requerido el pago sin resultado.
No es necesario esperar largos periodos: basta con un solo impago para interponer la demanda. Eso sí, siempre es recomendable contar con un contrato por escrito y conservar los justificantes de impago.
¿Cómo es el procedimiento?
El procedimiento de desahucio express se estructura en varias fases clave:
- Presentación de la demanda
Se interpone ante el juzgado de primera instancia del lugar donde se ubica el inmueble. Debe ir acompañada del contrato de arrendamiento, requerimientos de pago (si los hay) y prueba del impago. - Admisión y requerimiento al inquilino
El juzgado admite la demanda y notifica al inquilino, quien dispone de 10 días para pagar, desalojar voluntariamente o formular oposición. - Lanzamiento automático si no hay respuesta
Si el inquilino no actúa en ese plazo, el juez fija directamente la fecha del desahucio (lanzamiento) sin necesidad de juicio. - Celebración de juicio si hay oposición
Si el inquilino presenta oposición motivada (por ejemplo, negando el impago), se celebrará juicio. En estos casos, el plazo puede alargarse. - Recuperación del inmueble
Si se dicta sentencia estimatoria o el inquilino no comparece, el juzgado procede al desalojo forzoso, en presencia de la comisión judicial y, en su caso, de la fuerza pública.
¿Cuánto tiempo tarda?
Gracias a las reformas legislativas, el desahucio express puede resolverse en pocos meses, especialmente si el inquilino no se opone.
Sin embargo, cada caso es distinto y pueden influir factores como la carga de trabajo del juzgado, la actuación del inquilino o la necesidad de fijar una vista judicial.
¿Qué ventajas tiene este procedimiento?
- Rapidez: plazos más breves que los procedimientos ordinarios.
- Simplicidad: no requiere largos trámites ni acumulación de pruebas complejas.
- Eficacia: permite recuperar el inmueble y reclamar rentas impagadas en un solo proceso.
- Seguridad jurídica: todo el procedimiento está regulado y supervisado judicialmente.
¿Puedo reclamar también lo que me deben?
Sí. En la demanda de desahucio es posible acumular la reclamación de rentas impagadas, tanto vencidas como las que se devenguen durante el proceso. Así, el arrendador puede solicitar la resolución del contrato y la ejecución de una deuda en un mismo expediente.
¿Qué ocurre si el inquilino paga tras la demanda?
En ese caso, el procedimiento puede finalizar si:
- El inquilino paga en los 10 días hábiles tras recibir la demanda (enervación del desahucio).
- No lo haya hecho antes o no haya enervado en otro procedimiento anterior.
Si paga y se acepta la enervación, el contrato continúa vigente, y el arrendador no podrá volver a reclamar el desahucio por impago salvo que se produzcan nuevos incumplimientos.
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